В Минске лишь 28 тысяч квартир сдаются в аренду легально

Рисков у человека, сдающего квартиру постояльцам, существует немало. В их ряду – и угроза физической сохранности недвижимости, и вероятность неплатежей, и возможные проблемы с ЖЭСом, милицией. Но более всего «рантье» боятся не разборок с квартирантами, а пристального внимания налоговых органов.

Ведь о том, что при сдаче квартиры в аренду собственник должен платить налоги, большинство из них осведомлены прекрасно. Но в большинстве случаев хозяева столичных квартир предпочитают не афишировать доход, который нелегально получают от квартиросъемщиков, даже невзирая на большие штрафы.

В Министерстве по налогам и сборам отмечают: в Минске в настоящее время на учете состоит более 28 тыс. физлиц, сдающих на условиях долгосрочного найма квартиры или жилые дома. В бюджет города от таких собственников в первом полугодии 2010 года поступило Br 6,6 млрд подоходного налога, в том числе Br 226,5 млн – от сдачи внаем индивидуальных жилых домов и коттеджей. По оценкам фискальных органов, в белорусской столице находится порядка 18,87 тыс. индивидуальных жилых домовладений, из которых 977 (более 5 %) возмездно предоставляются в аренду физическим и юридическим лицам. Однако такие цифры серьезно отличаются от показателей рынка. Столичные риелторы со своей стороны утверждают, что в городе девять из десяти арендных квартир сдается неофициально.

Впрочем, на этом фронте не без перемен. "Как показывает статистика, в последнее время известить о своих доходах налоговую инспекцию приходит все большее количество арендодателей", – подчеркивают в МНС. По словам представителей ведомства, особенно активизировались в этом вопросе владельцы дорогих квартир, расположенных в центре белорусской столицы, которые традиционно ориентированы на сдачу в аренду иностранным гражданам либо на сутки. Причина понятна: такое жилье слишком часто "светится" в газетах частных объявлений и в интернете, и вероятность того, что контролеры рано или поздно заметят "нехорошую" квартиру, очень велика. В сегменте квартир бизнес- и элит-класса, стоимость которых начинается от $ 500 в месяц, собственники жилья также предпочитают платить налоги.

А вот аренда квартир в типовых панельных домах в спальных районах пока в большинстве случаев проходит мимо бюджетной кассы. В этом сегменте от уплаты налогов по-прежнему уклоняется большинство владельцев недвижимости. Логика проста: доказать, что он сдает квартиру, практически невозможно. Ведь несложно договориться с арендатором, чтобы он при случае утверждал, что он старый друг или дальний родственник хозяина квартиры и живет в ней бесплатно. Между тем, как говорит начальник управления налогообложения граждан, декларирования доходов и имущества МНС Светлана Шевченко, гражданское законодательство требует заключения договора найма жилого помещения. Наличие такого документа в первую очередь обезопасит от многих возможных неприятностей самого арендодателя. "В любое время могут найтись "доброжелательные" соседи, а чаще всего сами наниматели, которые "настучат" в ЖЭС, участковому милиционеру или сразу в налоговую инспекцию о том, что собственник сдает комнату или квартиру, но при этом налоги не платит. Отговорки в таком случае помогают мало: придется заплатить подоходный налог, пеню за его просрочку и достаточно серьезный административный штраф", – говорит специалист.

В нынешнем году по вопросу соблюдения налогового законодательства при сдаче внаем жилых и нежилых помещений налоговыми органами было проверено более 420 физлиц, в бюджет доначислено Br 124,4 млн. Кстати, при определенных обстоятельствах сдача внаем жилых помещений может являться для физического лица предпринимательской деятельностью, для которой необходима регистрация ИП. По оценкам МНС, в Минске зарегистрировано 273 индивидуальных предпринимателя, предоставляющих жилые помещения для краткосрочного проживания.

Как "правильно" сдать квартиру?

Если гражданин решил сдать внаем свою квартиру, ему прежде всего стоит письменно оформить свои отношения с будущими квартирантами и заключить договор найма жилого помещения. В договоре необходимо зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (ее адрес, площадь и т. д.), перечислить предоставляемое в пользование нанимателю имущество (мебель, предметы домашнего обихода и др. имущество), определить стоимость одного месяца найма, сроки платы за пользование помещением, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и другое. Следует заранее обсудить вопросы оплаты междугородных разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, даже если наниматель – близкий знакомый. В договоре обязательно надо указывать паспортные данные хозяина и нанимателя.

Если владелец жилья не является индивидуальным предпринимателем и его доход от сдачи в аренду жилья за календарный год не превышает 500 базовых величин (около Br 17,5 млн), то с получаемого дохода ему придется платить фиксированную сумму подоходного налога, ставка которого за сдачу одной комнаты в жилом помещении составляет 1 базовую величину, двух комнат – две, трех комнат – три. Кроме того, в Минске в зависимости от расположения квартир по экономико-планировочным зонам к фиксированным суммам подоходного налога установлены и повышающие коэффициенты: первая экономико-планировочная зона – 2,0, вторая -1,5, третья, четвертая и пятая – 1,0. Например, за сдачу внаем двухкомнатной квартиры в центре города по улице Киселева подоходный налог в месяц составит 4 базовые величины (Br 140 тыс.), а в Шабанах – 2 базовые величины (Br 70 тыс.).

Кстати, некоторые граждане при сдаче внаем жилья освобождаются от уплаты подоходного налога: при аренде помещений близкими родственниками или молодыми специалистами. В первом случае степень родства должна подтверждаться соответствующими документами. Молодым специалистам необходимо представить копии трудовой книжки и свидетельства о направлении на работу.

В МНС подчеркивают: для всех налогоплательщиков существует два варианта уплаты подоходного налога. Можно вносить всю сумму сразу за весь период, но не более чем за календарный год. В этом случае при изменении размера базовой величины сумма подоходного налога не подлежит перерасчету. Можно это делать и ежемесячно до 1-го числа месяца, за который производится уплата. Но во втором случае сумма налога будет меняться в зависимости от размера базовой величины.