«Строительство подорожало в десятки раз!»

Обещанная президентом возможность купить квартиру по себестоимости всколыхнула белорусскую общественность. Правда, понятие себестоимости в строительстве - вещь многогранная. Из чего складывается цена квадратного метра, корреспонденту «БелГазеты» рассказал гендиректор СООО «Ареса Строй Сервис» Сергей Коренько.

- Давайте разберемся в вопросе себестоимости - сразу оговорюсь, не панельного жилья, а коммерческих каркасно-блочных домов. Например, в 2002-03гг. частному застройщику выделили участок под застройку, со сносом ветхого жилья и т.п. Он начинает заниматься сносом, отселением, проектированием, сметной документацией, на это у него уходит около трех лет. В это время он работает своими деньгами - обороткой, берет кредиты, готовит площадку.

К 2005г. он начинает реально строить. К тому времени цена арматуры - 500 долларов за т, кирпича - 3 цента за шт., силиката - 15-20 долларов за куб. м. Себестоимость - 500-600 долларов за кв. м. Застройщик добавляет свою рентабельность в 15-20% и открывает долевку на этапе котлована - примерно по 700 долларов за кв. м.

Получается, что к этому времени застройщик потратил 1-1,5 млн. долларов своих и кредитных денег. Пошли дольщики, вносят свои средства, берут кредиты в банках, все идет нормально. На этом этапе он зарабатывает по 100 долларов на 1 м, начинает возвращать вложенные собственные деньги, расплачиваться по взятым кредитам.

А потом начинается удорожание стройматериалов. Например, в сентябре 2008г., еще до кризиса, кубометр бетона стоит уже 150 долларов, арматура - 1,5 тыс. долларов за т, куб силиката - 200 долларов и больше. Строительство подорожало в десятки раз! Начинается подъем цены - 700, 800, 1000, 1500 долларов…

Параллельно с этим в Минске возникает дефицит участков под застройку, потом в 2006г. выходит указ N396, и новая долевка перестает строиться. При этом рынок разогревается доступными кредитами. Все вместе это добавляет к себестоимости еще 300-400 долларов, и мы выходим на 2 тыс. долларов за кв. м.

Вот эта добавка по сути была уже спекулятивной, основанной именно на недостатке предложения нового строительства на фоне повышенного спроса. Потом начинается кризис…

- Так что считать себестоимостью метра - затраты на последних этапах строительства?

- Балансовая себестоимость жилых домов формируется в рублях. Эта сумма переоценке не подлежит. Стоимость офисов постоянно переоценивается - с них берут налоги, и государству это выгодно. А по жилью такого нет. И сейчас в БРТИ вы можете найти кучу квартир по балансовой стоимости - 5-10 тыс. долларов за пятикомнатную квартиру.

Поэтому получается, что с 2003г. заказчик тратил деньги в рублях, они накапливались и к осени 2008г. дали себестоимость - условно говоря, 2 млрд белорусских рублей. К концу 2008г. это было около 900 долларов за кв. м. Причем около 60% квартир заказчик продал по 700-800 долларов, ведь у нас цены твердые, и дольщики получили свои квартиры. Часть квартир, уже в состоянии высокой степени готовности, продавалась по 1,5-1,6 тыс. долларов. И какие-то квартиры остались. Но по бухгалтерии объект закрывается в целом. Если сейчас остатки квартир продать по балансовой себестоимости, у застройщика не будет ресурсов для покрытия убытков, которые возникли по ранним продажам.

Сейчас коммерсанты думают, как закрыть дом без прибыли. Уже полгода мы находимся в состоянии выживания, сохранения бизнеса. Так делают нормальные застройщики, которые продолжают строить.

Возможно, есть какие-нибудь отдельные застройщики, которые построили один дом за свои деньги и теперь ждут прибыли. Не исключено, что выступление президента касалось именно них. А те, кто серьезно занимается строительством, не стоят. Поэтому квартиры, которые у них остались, имеют предел стоимости для закрытия объекта без убытка.

Грубо говоря, квартиры, которые остались в каркасно-монолитных домах, нужно продавать по 1,5-1,6 тыс. долларов за кв. м. Что и происходит на рынке. Например, у какой-то организации с 2000г. осталась квартира стоимостью в 5 тыс. долларов, но это не значит, что она столько на нее потратила.

- Тем не менее, люди ждут, когда станет еще дешевле…

- Это психологический барьер. Когда человек имеет деньги, но все вокруг - и власти, и газеты - говорят, что завтра будет дешевле, он не будет покупать ничего. Когда все ждут падения, это очень опасно: такая ситуация ведет к остановке производств и безработице.

В Беларуси около 45% ВВП - это внутренний рынок, поэтому государство должно стимулировать потребление на внутреннем рынке. А недвижимость - это самый лучший стимулятор потребления внутри страны.

- Вам не кажется, что заявление президента, напротив, стимулирует дальнейшие ожидания?

- Наверное, это нужно рассматривать в таком контексте. Если кто-то из застройщиков до сих пор держит рентабельность в 100%, президент призывает: ребята, работайте на нормальной рентабельности, которая должна быть на уровне 10-20%.

В целом, наоборот, после принятия недавних решений по строительству жилья сейчас пошел приток нуждающихся. А те, кто хочет купить подешевле за свой счет, понимают, что таких квартир очень мало.

У человека лежат доллары в чулке, и он думает, мол, сегодня я их придержу, а завтра куплю подешевле. Но завтра некуда будет вкладывать эти доллары. Дешевой готовой недвижимости не будет. А если учесть, что Обама вкидывает 1 трлн долларов в экономику, то станет понятно, что доллар железно обесценится. И когда человек поймет, что завтра на свои 100 тыс. долларов он сможет купить меньше, чем сегодня, и если он человек разумный, он побежит и купит сегодня.

- Так это должен быть финансово грамотный человек, который следит за развитием событий на финрынках…

- Уверяю вас, человек, у которого есть 100 тыс. долларов, не дурак.

- А те, у кого только 10-20 тыс. долларов и которые рассчитывают взять кредит и купить квартиру на спаде?

- Если они нуждающиеся, то да, они смогут взять дешевый кредит и строить. Ненуждающиеся на дешевый кредит рассчитывать не могут.

Если мы хотим жить в нормальной стране, нужно ломать эту пагубную психологию ожидания дна и откладывания покупок. Не может государство более полугода работать только на резервах, без продаж.

Для нас дно уже настало. Следующий этап - остановка всех производств, безработица и мошенники, которые будут предлагать по 700 долларов за 1 кв. м и ничего не построят. Нормальные бизнесмены сейчас озабочены не прибылью, а выполнением обязательств - перед дольщиками, перед исполкомом, перед банками.

- А дальше застройщики смогут строить, если сейчас они исполнят свои обязательства без прибыли?

- Тот, кто выживет, кто будет правильно себя вести, не будет останавливать стройки, тот сможет строить и дальше. Конкуренция будет меньше. Кто преодолеет сейчас трудности, в дальнейшем будет иметь большие плюсы.

- Сколько времени застройщики могут работать в ноль?

- Сколько нужно. Пока снова не вернется к жизни общество потребления.