«Чтобы слепить панельный дом, много денег не нужно. Теоретически в Минске могла быть цена и 400 долларов за квадратный метр»

Исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости в Беларуси Геннадий Каленов на пальцах объяснил «Салідарнасці», почему в стране такое дорогое жилье и как белорусам решить квартирный вопрос.

Почему в Беларуси такие дорогие квартиры?

– Дело в том, что у нас почти нет разбежки в ценах. Например, если для сравнения взять Берлин, то там в панельном доме в спальном районе типа нашей Малиновки можно купить квартиру по цене тысяча евро за квадратный метр. Но это будет утепленный дом, с новыми балконами, пристроенным лифтом – то есть, по внешнему виду даже не скажешь, что это «панелька».

Фото mostovoy.livejournal.com

Другая квартира, например, в районе Бранденбургских ворот будет уже 6,5-7 тысяч евро за квадратный метр. То есть, у них разница в семь-десять раз между самым дорогим и самым дешевым вариантом – это норма. У нас в Беларуси эта разбежка составляет 2-2,5 раза, а в основном – 15-20%. Вот это наша отличительная особенность. Почему так происходит? Из-за отсутствия рыночных отношений.

В чем разница между Беларусью и Европой?

– Из-за того, что у нас государство гарантирует всем абсолютно одинаковый уровень оплаты за коммунальные услуги, белорусы до сих пор имеют моду прятать деньги в недвижимость. Кроме того, наши граждане уверены в том, что государство худо-бедно, но деньги на капитальный ремонт дома даст.

В Европе в каждом доме есть так называемая коммунальная касса, где либо мало денег, либо много. Если мало, то капитальный ремонт был недавно, деньги потрачены и дом выглядит очень хорошо. Если много – значит, скоро будет большой ремонт дома. От этого тоже зависит цена.

Например, в Европе стоимость такого дома панельного, как у нас, без капитального ремонта – примерно 90-120 евро за квадратный метр. Это, опять же, панельный дом. Но такие дома отключены от коммуникаций, там никто не живет, как правило, и это такой товар для инвестора. Он покупает дом, вкладывает 600-700 евро на квадратный метр, доводит дом до ума.

Там, если ты купил за тысячу долларов квартиру в старом доме, которому 50 лет, у которого не было капитального ремонта и нет коммунальной кассы, то ты дурак. Потому что тебе придется за это платить, и никто это за тебя не сделает. У нас нет – остались еще примерно такие отношения, какие были в 90-х годах, когда только начиналась приватизация.

Завышены ли цены на белорусские квартиры?

– В Беларуси есть «пузырь» на рынке недвижимости, но то же самое происходило и в других странах – например, одно время в Латвии стоимость квадратного метра типового жилья достигала двух с половиной тысяч долларов за метр, а сейчас – в районе 600-700. То же самое происходит у нас – пузырь сдувается. Этому также способствует и экономика. Сегодня, насколько я знаю, в Мозыре строят и продают панельные дома с небольшой рентабельностью стоимостью порядка 300 долларов за квадратный метр.

В Минске такое невозможно, потому что город переуплотнен, и для того чтобы построить какое-то капитальное строение, необходимо провести массу работы по отселению, переносу сетей. Это стоит очень больших денег и вкладывается в стоимость строительства. Если бы государство освободило застройщиков от этой обязанности, то теоретически в Минске могла быть цена 400 долларов за метр квадратный в панельных домах. Ведь, чтобы слепить панельный дом, много денег не нужно.

Как решить квартирный вопрос в масштабах страны?

– Если в стране есть группа людей с низкими доходами, то ставить задачу сделать их собственниками недвижимости – это уже изначально ошибка. А зачем? Как такой собственник, у которого очень низкие доходы будет выполнять свои обязанности по содержанию такого жилья? Он не сможет и погашать кредит, и оплачивать содержание дома. В результате выходит, что государство будет тратить деньги при строительстве жилья, а потом еще и платить за его содержание из бюджета. А бюджет – это же не с Луны, это за счет всех остальных граждан и их налогов.

Есть механизм, который давно известен и давно используется в многих европейских странах. Там арендное жилье строят частные компании, и бюджетные деньги на это не расходуются. Все, что делает государство – предоставляет им льготный режим. То есть, коммерческая компания строит несколько десятков арендных домов за свой счет, государство компенсирует стоимость арендной платы по коммерческим тарифам для этих компаний.

Таким образом, у компании есть один арендатор – в лице местного муниципалитета, который, в свою очередь, сдает это жилье малообеспеченным либо с понижающим коэффициентом, либо вообще бесплатно.

В Беларуси об этом давно сказано, все об этом знают – но пока наше национальное законодательство не позволяет это реализовать. А, как мы видим на примере министерства ЖКХ, некоторые попытки изменить что-то в этой системе, заканчиваются довольно плачевно.