«Продается прекрасная квартира в хорошем доме за 60 тысяч»

Все о любимой легенде мошенников.

«Знакомые рассказали, что их знакомый срочно продает трешку с ремонтом на площади Победы, в сталинке, третий этаж, за 60 тысяч. Он уезжает скоро за границу на пмж, поэтому без агентства и считай за полцены». Такие заманчивые предложения передаются из уст в уста. Миф о том, что кто-то ну очень срочно уезжает (или уже уехал) и поэтому очень дешево продает сам (а то и дистанционно, разместив предложение на сайте частных объявлений) живет не первый десяток лет.

Логического провала в таких слухах никто не замечает. Как будто это очень типично для белорусов — потерять 20−40 тысяч долларов, вместо того, чтобы оставить продажу на откуп агентству и потратить еще три дня и 500 долларов на билеты туда-обратно, чтобы приехать для оформления документов.

Но некоторые граждане, желающие купить жилье и располагающие энной суммой, все равно склонны верить в чудо. Вместе с покупательской активностью сегодня увеличивается и активность мошенников. REALTY.TUT.BY не так давно писал — на интернет-площадках регулярно появляются объявления о продаже прекрасных квартир, собственники которых якобы находятся за границей, и готовы приехать и показать ее покупателю лишь после поступления на банковский счет n-ой суммы предоплаты. При этом продавец заверяет, что перевод будет выступать доказательством серьезности намерений покупателя и что снять деньги без согласия покупателя он не сможет.

Лже-продавец охотно ведет переговоры с помощью электронной почты, но когда кто-то из покупателей переводит «собственнику» деньги — сумма предоплаты со счета испаряется, а переписка прекращается.

«Быстро, дешево и без агентства» — это должно особенно настораживать. Продажа квартиры с чистой и простой историей в любом случае занимает около двух недель — с агентством или без. Так зачем продавцу терять деньги? Эксперты приводят простой расчет. Ели нужно очень срочно продать ту же трешку-сталинку на площади Победы с рыночной ценой 95−100 тысяч, то предлагаешь агентству поискать покупателей не за 60, а за 85−87 тыс. $. Да, агентству за работу заплатишь по установленным государством расценкам — (в данном случае — около 2% от суммы, в зависимости от стоимости квартиры — от 1 до 3 процентов). То есть на руки получишь не 60, а 83−85 тысяч долларов. Разница ощутимая. И поверьте, любой продавец это знает.

Надежное агентство недвижимости, что бы не говорили скептически настроенные граждане, сделает все для безопасности сделки и чистоты своей репутации, информирует покупателя о всех нюансах и сопроводит все этапы. А этапов, заметим, немало.

— Прежде чем квартира попадает на обозрение потенциальным покупателям в обязательном порядке проводится ее первичная проверка на предмет наличия у продавца полномочий на отчуждение квартиры, право собственности, дееспособность, срок действия и правильность оформления доверенности, и прочее. Только после этого мы предлагаем квартиру нашим клиента, — объясняет заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья группы компаний «Твоя столица» Светлана Куделко. — После того, как будет найден покупатель и достигнута устная договоренность по цене и прочим условиям приобретения недвижимости, подписывается договор о намерениях приобрести — продать квартиру".

Первый этап: подписание договора о намерениях

Основная задача договора о намерениях — подстраховка покупателя и продавца в период между достижением устного соглашения о цене, а также прочих условиях продажи квартиры, и заключением основного договора купли-продажи.

Дело в том, что в каждом конкретном случае время, необходимое для проведения углубленной проверки квартиры перед оформлением основного договора купли-продажи, может существенно различаться. И чтобы стороны сделки были спокойны за то, что, скажем, цена квартиры не изменится или что на квартиру не будет найден другой покупатель, подписывается предварительный договор о намерениях приобрести / продать квартиру.

В договоре о намерениях определяются условия, на которых будет заключен основной договор купли-продажи. В частности в него включаются условия по оплате и сроках освобождения квартиры.

Также к договору о намерениях прилагается акт, в котором будет четко прописано все имущество и его состояние, которое остается в квартире после смены собственника.

Этап второй: сбор и проверка документов на квартиру

На этом этапе собираются все необходимые для проведения сделки купли-продажи документы, перечень которых в каждом отдельном случае может сильно различаться. Досконально проверяется история квартиры (как она приобреталась, наследовалась, приватизировалась, кто в ней был зарегистрирован, начиная от первого собственника, отсутствие прав третьих лиц на квартиру и т.п.), соответствие планировки квартиры документации, нет ли задолженности по уплате коммунальных платежей и т.п.

Почему детальная проверка не проводится перед тем как квартира размещается в открытом доступе и начинает предлагаться потенциальным покупателям? Ответ прост — детальная проверка затратна, как с временной, так и с финансовой точки зрения. В процессе ее проведения запрашивается множество справок, в том числе и платных. Кроме того, за время поиска покупателя ситуация может существенно поменяться.

По итогам детальной проверки специалисты делают окончательный вывод, может ли сделка быть совершена этими сторонами и на согласованных ими условиях. Если ответ положительный, стороны переходят к завершающей стадии — непосредственно заключению договора купли-продажи и его государственной регистрации.

Этап третий: подписание основного договора купли-продажи, его нотариальное удостоверение и/или государственная регистрация

К этому этапу стороны уже приходят полностью подготовленными: все документы собраны, спорные моменты выяснены, проверка показала, что сделка может быть совершена в полном соответствии с законодательством.

На этапе нотариального удостоверения и государственной регистрации, уполномоченные лица (нотариус и регистратор) также проверяют полномочия сторон на совершение сделки. При этом следует понимать, что в компетенцию нотариуса и регистратора не входит детальное разбирательство в нюансах правовой истории квартиры. Их основная задача — проверка полномочий сторон на момент заключения сделки и проверка законности совершаемой сделки. Это обязательная проверка, которая выступает дополнительной гарантией законности проведения сделки. После этого, право собственности на квартиру переходит к покупателю.

Все это время покупателя сопровождает и консультирует специалист агентства. И только после нотариального удостоверения договора купли-продажи покупатель окончательно рассчитывается с агентством. Тарифы за услуги тоже установлены государством. В зависимости от объема оказанных услуг стоимость составит от 45 до 105 базовых величин.