Новостройки уже летом — по 850 долларов за квадратный метр

Прогнозировать тренды на рынке жилой недвижимости просто: очевидно для всех, что цены в 2016-м продолжат снижаться. Вопрос только в темпах и в том, где у цен дно.

Например, в начале 2015-го самый смелый прогноз был у председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова: минус 15% в валюте к ноябрю. Прогноз сбылся и «пересбылся» — осенью зафиксировано минус 18%, к концу года — минус 24%.

В этом году мы попросили аналитиков снова предположить: чего ждать? Эксперты напомнили: цены на жилье в Беларуси зависят от трех основных факторов: доходов населения, доступности кредитов, количества строящегося жилья.

Вводные известны: президент пообещал очень трудный год, роста доходов не случится, кредитов доступных не появится. Зато в 2016-м будут достраивать начатое, распродавать построенное новое жилье. И хотя строительство в Минске обещают сократить, сокращение произойдет за счет «льготного», которое после принятия ряда указов уже фактически не влияет на цены. Коммерческое жилье будет строиться — в «Минск-Мире», на проспекте Дзержинского, в отдаленных районах — проектов, где стройки только стартуют, достаточно.

«Центр оценки и недвижимости «Эксперт»: вторичка снизится до 1000 долларов

— На мой взгляд, существует два варианта развития ситуации в 2016 году: с какими-то шоками в экономике и без них, — говорит директор «Центра оценки и недвижимости «Эксперт» Дмитрий Кухаревич. — При отсутствии катаклизмов в экономике цены на рынке вторичного жилья продолжат снижаться с текущей скоростью, до 1000 — 1100 долларов за квадратный метр в квартире типовых потребительских качеств. Полагаю, что «дно» практически достигнуто, поскольку видно, что снижение цен на квартиры сопровождается увеличением количества сделок. Если произойдут какие-то девальвации, значительное ухудшение ситуации в России и т.д., то цены могут упасть еще, причем достаточно резко. На сколько — можно только гадать.

«Твоя столица»: цены снизятся на 5−15%

— В первой половине 2016 года будет наблюдаться умеренное снижение цены — около 1% в месяц, при этом благодаря наличию отложенного спроса объем спроса не сократится, — считает аналитик группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

Эксперты агентства напоминают: в долларовом эквиваленте цены за год снизились на 24%, но в белорусских рублях выросли на 27%. И это затрудняет расчеты ценового дна.

— Цены будут снижаться, но скорость этого процесса в разных сегментах будет отличаться, — считает Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья. — Наиболее ощутимо цены будут снижаться в сегменте старого жилья, по нашим прогнозам до 10−15%. И для дорогого жилья 2016 год должен стать переломным. Собственникам придётся пересмотреть его цену в сторону снижения минимум на 20%. Наименее подверженным снижению цен окажется сегмент квартир стандартных потребительских качеств, с ремонтом. Здесь ценовое дно близко, и снижение может составить в среднем до 5%.

Николай Простолупов: 850−900 долларов в новостройке — уже летом

— «Минск-Мир» начинает продавать квартиры в первом будущем доме. Анонсировали цену для двухкомнатных и трехкомнатных квартир — от 15 миллионов рублей. Это 750 долларов. Понятно, что сдадут дом года через три. Но появление таких цен — знаковое событие.

До лета цены будут снижаться, доходы населения тоже. Летом, думаю, будет некоторое затишье и неопределенность. Уже видно, что в этом году правительство не успеет сделать что-то, чтобы 2017 год стал нарастающим и позитивным. Поэтому можно предполагать, что и после лета снижение продолжится, плавно перетекая в 2017-й год. Если говорить про новое строительство, к середине лета будет достаточно предложений по 850−900 долларов за квадратный метр. Вторичный рынок будет подтягиваться, несмотря на то, что продавцам сложно смириться с новыми ценами. Но если к лету цены на первичном рынке будут на 15% ниже, вторичному рынку тоже придется снизить цены хотя бы на 10%.

Можно предполагать, что темпы снижения цен после летней стабилизации восстановятся. При этом рынок стоять не будет. Люди все равно будут покупать. Потому что жить нормальной жизнью в нормальной квартире хочется сейчас, а не через год. Если денег хватает — квартира покупается.

Распродаж непроданных квартир по бросовым ценам эксперт не прогнозирует, отмечая, что тот же незаселенный Лебяжий был построен по большей части банковскими структурами с привлечением иностранных валютных кредитов под 3−4% годовых, а с такими процентами можно и не спешить.

Дно цен в новостройках, по мнению Николая Простолупова, — 800 долларов за квадратный метр.

— Это цена, за которую застройщики еще могут строить. Может ли дно быть ниже в Минске — сложно сказать. Все зависит от Мингорисполкома, который выставляет застройщикам платежи: 27% — инфраструктура, около 7% — компенсация по сносу, 2% от сметной стоимости — пожарным, плюс благоустройство, плюс социальная нагрузка вроде обязанности построить детский садик. Естественно, это входит в стоимость квадратного метра для того, кто покупает жилье. 800 долларов было бы разумной ценой с учетом состояния экономики и доходов населения. Думаю, к этой цене и будет двигаться рынок в этом году.

Сергей Коренько: 800 долларов предел, но если упадут зарплаты, будет и дешевле

Сергей Коренько, член совета Ассоциации застройщиков жилой недвижимости:

— Прогноз по ценам делать сейчас сложно. На данный момент средняя зарплата в Минске — 450 долларов, метр в панельном доме стоит 800−900 долларов, в каркасных чуть дороже. Легкий паритет. А как будет цена двигаться дальше, если зарплаты будут приближаться к 150 долларам? Такую ситуацию даже воображать не хочется — это обнищание, остановка всех процессов, строительства в том числе. Нужно ждать, что выберет правительство — затягивание поясов или раскрутку ВВП и стимуляцию внутреннего спроса.

— Действительно ли 800 долларов — цена предельная и дешевле в Минске застройщики строить неспособны?

— При такой зарплате — да. Но если оставим зарплаты всем, кто делает кирпичи, работает с техникой, на площадках такой же, а доллар будет 30−40 тысяч — цена в валюте может быть и ниже.

По мнению эксперта, такая ситуация не порадует никого — не только ведь у строителей доходы снизятся — упадут у всех.

— Россия идет по пути стимулирования внутреннего спроса. У них работает ипотека под 8−9%, они на свои машины дают кредиты под 5%. Они понимают — не будет спроса, все остановится. Худший вариант — снижать покупательную способность: тогда умирает и торговля, и производство, и строительство.

Эксперт напомнил — после девальвации в 2009-м банки обязали кредитовать недвижимость. Это подкрепило спрос. Люди строились, покупали отделочные материалы, мебель, технику, все работали, со всего шли налоги в бюджет. Все созданное тогда осталось в стране. А сейчас мы живем в ситуации неопределенности — сами ничего не делаем, ждем чуда извне. В этой ситуации прогнозировать что-либо особенно сложно.

Деноминация поможет платить в рублях

Из чистого любопытства REALTY.TUT.BY решил прикинуть, сколько будет стоить 54-метровая новая двушка в конце лета в белорусских рублях? Судя по прогнозам довольно оптимистично настроенных экономистов, курс будет около 25 тысяч рублей за доллар, убираем нули — 2,5 рубля. Если метр в новостройках будет стоить около 850−900 долларов, условная 54-метровая квартира обойдется в 45,9−48,6 тысячи.

Но платить в валюте нельзя. А в рублях это около 115−120 тысяч. Чисто физически расплачиваться рублями после деноминации будет проще. Если сейчас за квартиру передают сумку денег, после сумма вместится в барсетку.

Недвижимость в Минском районе тоже подешевеет

По данным аналитического отдела агентства недвижимости «Твоя столица», сегодня на рынке загородной жилой недвижимости растет объем предложения и снижается количество сделок.

Количество сделок по продаже участков, расположенных в Минском районе, по сравнению с аналогичным периодом 2014-го снизилось более чем на 40%. Основная причина — снижение покупательной способности населения. Сдвинуть рынок сможет лишь снижение цен. В отличие от рынка квартир, рынок загородной недвижимости гораздо более инертен, и поэтому сейчас продавцы на нем лишь начинают приходить к пониманию необходимости снижения цен. В то же время покупатели не хотят переплачивать и готовы ждать «лучших времен» для приобретения загородного дома.

Кроме того, у покупки чужого дома есть мощная альтернатива — купить участок с аукциона и построить под себя то, на что хватит денег.

Следуя логике, в 2016-м мы увидим, что продавцы созрели к снижению цен. Сдерживающим фактом останется то, что люди, строившие дома год-пять лет назад, переплатили. Стройматериалы в валютном эквиваленте продолжают дешеветь, работники тоже. Заработать на продаже построенного будет сложно.

Чего ждут в Москве?

Белорусская экономика тесно связана с российской. Пока в России положение не улучшится, у нас тоже не ждут чудес. А на 2016-й аналитики РБК единодушно соглашаются: цены на жилую недвижимость в Москве будут падать — в российских рублях. Массовое жилье будет стоить 130 тысяч рублей (сейчас — 150 тысяч). Падение составит не менее 14%. В рублях. В долларах россияне по-прежнему не считают.