На ПМЖ в КРЫМ: «Я подожду, пока мост построят»

Крымский блогер Александр Горный на «Эхе Москвы» отвечает на вопросы по одной из интереснейших тем — земля и недвижимость в Крыму.

Предлагаем избранное.

– Мне очень часто задают вопросы, связанные с крымской недвижимостью. Кто не мечтал о домике или квартире с видом на море? Желание вполне нормальное, но сколько тут подводных камней, а  главное сколько это стоит и стоит ли покупать сейчас?

С этим вопросом я лично столкнулся, когда решил прикупить немного крымской землицы под строительство дома прошлым летом. Пока безуспешно и  спешить не собираюсь, так как мой прогноз однозначный – цены на крымскую землю будут падать, но есть нюансы. Предложений за это время было очень много. Количество предложений в десятки раз превышает спрос, но либо не интересный объект, либо задрана цена, либо есть проблемы с документами.

Попытаюсь рассказать, что, на мой взгляд, происходит в Крыму с  землёй и недвижимостью сейчас. Возможно, эта информация будет полезна тем, кто решил перебраться в Крым или приобрести себе кусочек крымского счастья. Вокруг этой темы много мифов, которые, на мой же взгляд и мешают развиваться рынку крымской недвижимости.

Миф первый

Многие  крымчане свято верят, что их  кусок земли, с видом непонятно на  что, без электричества, воды и нормальной дороги может стоить очень дорого.

Не советую их в этом переубеждать, можете нарваться на  грубость продавцов. Когда подыскивал себе землю, то развесил в интересуемых населённых пунктах объявления. Народу звонило много, точнее очень много. В одном Коктебеле я насчитал несколько сот звонков с предложениями. Несколько звонивших  услышав, что на мой взгляд их предложение дорого, отвечали в грубой форме, что тогда нечего объявления писать. Один товарищ, предложивший мне участок в 16 соток, в чистом поле, 3 км от моря, без подъездной дороги, электричества и воды (но уже с российскими документами) запросил всего лишь 60 000 $!!!))) При этом продавец упорно убеждал, что скоро его участок вырастет в цене, в два-три раза. Я вежливо отказался, но продавец в течение месяца мне ещё несколько раз звонил и настойчиво предлагал подумать…что-то рассказывал про мост и будущий ажиотаж.. Когда я ему всё же  сказал, что красная цена его двух участков по 8 соток не более 500 000 руб., и то, если он  найдёт «лоха-покупателя», тот крайне обиделся и больше не звонит.

Большинство предлагаемых участков это просто нарезанные в  поле или на крутых склонах делянки по 8 соток, недалеко от населённых пунктов, которые местным выделяли поселковые советы. Те, что на склонах, это особая история, требующая денег не только на дорогу, но и на укрепление этих склонов, а это может быть не один миллион рублей…Среди этих кусков земли есть интересные, видовые, как говорится, но вот за них ломят тройную цену. Большинство по настоящему видовых участков давно распроданы и застроены. Можно купить уже построенный дом, но это совсем не рекомендую, так как его цена будет просто заоблачной, как правило.

Миф второй. Приедут россияне и скупят всю землю за очень дорого

С возвращением Крыма в Россию был замечен возросший интерес, и как следствие цены в первый год немного выросли. 8 соток земли в курортных посёлках ( в километре от моря)стоили от 25 до 50 тыс. $. На ЮБК  цены были в несколько раз выше. Там хорошая сотка земли может стоить до 50 000 $. Сложно определить среднюю цену сотки, всё очень индивидуально. Здесь, скорее, как торговаться будете, и как повезёт.

Прошло несколько лет после воссоединения и интерес к покупке крымской земли резко упал. Странные россияне, столь любящие Крым, не спешат скупать крымскую недвижимость. Многие крымчане не хотят в это верить и  выставляют свои наделы по нереальным ценам. Когда спрашиваешь, многие ли  интересуются их предложением, то рассказывают о том, что «люди» спрашивают, но  вот дальше спроса разговоры видимо и не идут. Хотя всегда рассказывается про соседа, который месяц назад продал участок и называют цену, в которую слабо верится. Это всё сказки, не верьте…

Миф третий. Построят мост и цены вырастут в 2-3 раза.

После того, как крымчане увидели падение интереса к их наделам в 2015-2017 годах, они не унывают и ждут, что вот достроят мост и цены уж точно взлетят в несколько раз. Они в этом упорно убеждают друг-друга и искренне верят в это.

Фраза «Я подожду пока мост построят» стала утешительной мантрой для многих. Но не будет им счастья. Я случайно, в  разговорах с риэлторами, а пообщался не менее, чем с десятком,  нашёл ответ почему рынок земли в Крыму упадёт и очень скоро. Попробую объяснить. Причин несколько.

Крым никогда не станет для россиян дальней дачей, как он был для украинцев в украинские годы. Если от Киева до Крыма 10 часов на машине, от  Днепропетровска, Запорожья или Донецка 6-7 часов, то от Москвы, Питера или любого другого крупного города, где есть платёжеспособный спрос, не менее суток на автомобиле. Даже когда откроют мост, это не сильно повлияет на доступность Крыма для жителей Центральной России, Поволжья, Урала и тем более Сибири. Самолётом не налетаешься, машиной не наездишься, как и поездами, которые должны запустить уже в конце 2019 года.

Возможно, стройматериалы  и подешевеют, так как будет значительная экономия на доставке, но вот не на столько, чтобы здесь началось массовое строительство на побережье.

Кроме того, материальное положение россиян ухудшается и им не до строительства и покупки дачи в Крыму. Максимум это покупка квартиры или небольших апартаментов в курортном городке. Отдельный разговор это продажи дорогих и эксклюзивных объектов, которые конечно есть, как и спрос на них.

Мифов ещё довольно много, но поговорим о том, какие вас могут ждать сюрпризы.

Самое страшное, это то, что покупая видовой участок, он скоро может не стать таковым и его цена рухнет. Соседи, которые построили или построят 3-5 этажную гостиницу рядом, обеспечат вам головная боль. Каждый в  Крыму строит как хочет, называя пятиэтажную гостиницу на 40 номеров частным домом.

Такое случилось в Коктебеле с нашим очень известным писателем, современником. Купил он большой участок в старом Коктебеле, с видом на море и Кара-Даг, построил два красивых домика, а через пару лет его окружили 5-6 этажные гостиницы-шанхайчики. Теперь он не знает, как от этого всего избавиться.

Картину крымчанам могут серьёзно подпортить украинцы, которые в своё время тоже повыписывали себе здесь участков, а сейчас многие хотят их сбросить. Готовы валить цены в двое, а иногда и в трое…

Когда развешивал свои объявления о покупке, получил довольно много звонков, в том числе и от украинцев. Для них, сейчас не вполне удобно и не выгодно владеть крымской недвижимостью, тем более через год включится налоговый счётчик , они все должны будут получить российский ИНН, а это может обернуться им неприятностями на Украине, патриоты не поймут.

Никто у них в Крыму не отнимает недвижимость, о чём так часто кричат на Украине. Владей, только соблюдай законодательство РФ и плати налоги.

Как найти и купить участок в Крыму, если вы здесь не живёте и  приезжаете на несколько недель отпуска?  Нужно ли это вообще делать?

Самостоятельный поиск проблематичен, не все предложения находятся в открытом доступе на сайтах бесплатных объявлений. Те, объявления, что там размещены, многое не скажут, да и указанные ценники сподвигнут вас к  идее прикупить виллу или апартаменты на Средиземноморье, или на крайняк в  Болгарии или Турции. Но этих цен не надо бояться, торг вполне уместен. Предложение в разы превышает спрос. К сожалению, цивилизованного рынка недвижимости в Крыму пока просто нет, каждый ставит ту цену, которую он считает нужной.  Самый оптимальный способ подбора объекта, это работа с местным специалистом по недвижимости. Но будьте готовы, что он может заложить ещё своих 100% интереса.

В Крыму работало и работает много агентств недвижимости, но  большинство из них это серые маклеры, которые работают по своему населённому пункту. Найти серьёзное агентство в Крыму сложно, но они есть. Пытались заходить материковые компании, но как я понимаю, опыт оказался для многих неудачным.

Мне удалось пообщаться с десятком риелторов и узнать их  мнение по ситуации на крымском рынке недвижимости. Большинство из них сходится во мнении, что крымский рынок недвижимости переживает очень серьёзные структурные изменения. Многие из моих собеседников заметили несколько основных тенденций.

-  Сброс недвижимости украинцами, так как сейчас им усложнилось пребывание на территории Крыма.

-  Стабильный спрос на покупку и аренду квартир в Симферополе, и Севастополе, но падение спроса в других населённых пунктах. При этом минимальная цена аренды выросла в  крымской столице и Севастополе почти в два-три раза до 25-30тыс. руб. за  однушку.

-  Резкое падение цен в долларовом эквиваленте практически на все дома и земельные участки.

-  Серьёзное падение интереса к крымской земле в последний год-полтора.

-  Есть стабильный запрос на эксклюзивные объекты.

-   Основные покупатели домов это те,  кто решил переехать из Сибири на ПМЖ в Крым.

К сожалению, большинство моих собеседников предпочли остаться анонимными, так как многие из них ведут не всегда легальный бизнес. Один из тех, кто дал согласие ответить на мои вопросы оказался житель Коктебеля Николай Губенко, который владеет крупным агентством, работающим по Феодосийскому региону.

Он занимается данным вопросом уже 25 лет.  Его один из важнейших активов, как он сам считает , это безупречная репутация (это подтверждали многие мои собеседники, кто его знает), что к сожалению сложно сказать про других игроков на рынке, которые работают на полулегальном положении, на разовых сделках и как следствие накручивают по полной.

Я попросил Николая высказать свою экспертную точку зрения на ситуацию, на рынке недвижимости.

Что происходит с крымским рынком недвижимости??

Рынок недвижимости в Крыму,  в частности Юго-Восточном Крыму, переживает не лучшие времена. Всплеск активности договоров купли-продажи весны 2014 года объяснялся ожиданием перемен. Но декларированное улучшение инфраструктуры полуострова «как в Сочи» так и не наступает, а тут подоспел и новый экономический кризис, поставивший покупателей и продавцов в положении неопределённости.

Меняя, как говорится, не выходя из спальни, уже третью страну, я был свидетелем взлетов и падений рынка недвижимости много раз. Стоит отметить, что всегда экономическая составляющая была рядом с политической. Стабильность это один из  главных аргументов уверенности рынка недвижимости, но все же основной фактор это покупательная способность населения, которая сейчас крайне низкая. Обеспеченность квадратного метра на душу населения в нашей стране одна из самых невысоких, поэтому потребность в этих квадратных метрах огромная, но позволить себе эти квадратные метры население сейчас просто не способно.

Да и покупка квартиры или дачи у моря, как места для отдыха, сейчас потеряло актуальность в  свете развития возможностей отдыха за рубежом, где сервис и комфорт выше крымских.

Сколько сейчас стоит небольшой кусок земли у моря? Стоит ли спешить?

Стоимости земельных участков это вопрос творческий. Стоит учитывать, что предложений больше не становится, особенно расположенных близко к морю (до 1 км) и видовых. Дешевые предложения порядка 500 000 рублей расположены в среднем 1-3 км от моря. Если ближе, то может включаться коммерческая составляющая — возможно построить доходную недвижимость в непосредственной близости к морю.

Цены на  недвижимость в целом достаточно инертны, динамика их во времени достаточно медленная, но она есть. Невостребованные предложения, то есть те, которые вызывают малый интерес, обречены опускаться в цене, ну а если продавец ощущает реальный интерес к своему объекту, то торг будет небольшим.

Какой самый популярный запрос? На что стоит обратить внимание?

Самый популярный запрос это небольшой домик с участком 5 соток рядом с морем пока не  находит отражение в предложениях. Таковых уже практически нет. Старая советская застройка предполагала в прибрежных районах рекреационные комплексы. Поэтому текущая разработка и принятие новых генпланов в Крыму продемонстрируют насколько эта мечта реальна. Мне кажется, что будущее за коттеджными поселками обустроенными по требованию самых взыскательных клиентов.