$ 555 за квадратный метр. Новые маркеры на рынке жилья

Беларусь попала в первую в своей истории структурную жилищную передрягу.

У нас сдувается пузырь на рынке недвижимости. Рушится строительная пирамида, уходящая корнями в экономический бум 2000-х. Выбрасываются в мусорную корзину бизнес-планы инвесторов, которые поверили профессиональным консультантам на рынке недвижимости. Тем, которые, в свою очередь, уверовали в непогрешимость белорусской экономической модели и её способности генерировать экономический рост ещё десятилетие. Растёт число банкротов. Ужесточается конкуренция на рынке строительных услуг. Падают доходы фирм, руководителей и строителей. Пикируют цены на жильё и коммерческую недвижимость.

Почему цены на недвижимость в Беларуси падают так медленно

В отличие от десятков других стран, которые проходили данный этап бизнес-цикла на рынке недвижимости, скорость адаптации его участников в Беларуси гораздо медленнее. Большинство продавцов жилья на вторичном рынке наперекор жёсткой кризисной реальности продолжают верить официальным сказкам с БТ/ОНТ о том, что кризис почти закончится, что вот-вот придут «нормальные» цены, т. е. $ 1500 + за 1 м2. Продавцы жилья на первичном рынке медлят с принятием антикризисных решений, которые бы позволили продать объекты либо с минимальной прибылью (до 20% вместо «нормальных» для них 100 – 200%), либо для минимизации убытков. Они тоже питают себя надеждами, что рынок недвижимости каким-то образом, хоть тушкой, хоть чучелом в ближайшем времени пойдёт в рост. Закопавшись до микроуровня, девелоперы, строители резко видят и понимают особенности бизнес-циклов в Беларуси. У них нет инструментария определения места Беларуси и их конкретного сектора на синусоиде роста и падения.

Свою лепту в неадекватно низкой скорости снижения цен на рынке недвижимости играют кредиторы (банки) и сами инвесторы. Они ведь тоже должны объяснять своему начальству, что были совершены ошибки в кредитовании, что нужно брать на баланс заложенные объекты недвижимости. Даже сильно дисконтированная цена не отражает реалий рынка, который опустился ниже пессимистических оценок банковских работников. Поэтому банки тоже несут убытки, признание которых у нас ещё впереди. Ну а частные инвесторы, которые вложились в объекты недвижимости, особенно с привлечением заёмного капитала в валюте, предстоит пережить болезненное расставание с собственностью и, вероятно, с местом под строительным солнцем.

Чиновники и номенклатурные смотрящие за строительным рынком тоже застыли. Они привыкли к тому, что до 20% стоимости жилищного объекта приходится на покупку услуг до начала строительства. Выделение земли, согласование проекта, коммуникации и т.д. – на всё это существуют формальные и неформальные прейскуранты. Чиновники пока тоже не пришли к пониманию того, чтобы для скорейшей ликвидации пузыря на рынке недвижимости, им тоже нужно подвинуться к рыночным реалиям сегодняшнего дня, а не ждать быстрого восстановления «нормальных» цен.

Продавцов и покупателей сбивает с толку бурная активность сербских бизнесменов. При мощной поддержке политического и административного ресурса Беларуси они строят так, как будто завтра случится обещанное властями экономическое чудо: зарплаты по $ 1000 в месяц, инвестиции в $ 10 – 15 млрд. в год, восстановление нефтяных схем на уровне $ 100 за баррелей, китайский золотой дождь в рамках проекта «Шёлковый путь» и мощный наплыв в Беларусь турецких и украинских бизнесменов, которые вдруг дружно возжелают попасть на российский рынок через нашу страну.

Участники рынка недвижимости задают себе вопрос: «Что знают эти сербские парни со своими напарниками из верхушки Вертикали, чего не знаем мы?». На всякий случай они тоже держат паузу. Нет оснований наделять верхушку белорусской власти и их шальных бизнес-партнёров некими сверхъестественными способностями в инвестиционном менеджменте и оценке рынков. Эти субъекты знают и доверяют лишь базовым моделям бизнеса в традиционных для контроля номенклатуры секторах: недвижимость, земля, розница, регулируемый импорт, распределение бюджетных ресурсов в подконтрольные инвестиционные продукты. Они тоже ошибаются. Только в отличие от обыкновенных инвесторов и кредиторов они компенсируют свои убытки за счёт денег налогоплательщиков или же за счёт административного или силового передела рынка по схеме «забрать у конкурентов, которые оказались умнее, прозорливее и эффективнее в управлении рисками».

Высока вероятность того, что сербско-вертикальные инвестиции в недвижимость Беларуси окупятся для их хозяев только после того, как будут включены компенсаторные механизмы. Так или иначе, они вынуждены будут снизить цену до уровня реального спроса населения. Не исключено, что стимулированием спроса на эти дома в очередной раз займётся правительство. Размер этого пакета «социальной» помощи этим «бедным и сирым» бизнесменам с замашками на инвестиции в $ 10 млрд. будет зависеть от их жадности и представлении о справедливости со стороны А. Лукашенко.

Банально, Ватсон – спрос и предложение

Ключи к разгадке тенденций и явлений на рынке недвижимости в целом и жилой в частности нужно искать в ... простоте законов экономики. Анализ спроса и предложения на белорусском рынке жилья с учётом местонахождения белорусской экономики в деловом цикле позволяет достаточно точно спрогнозировать динамику цен на жильё.

Начнём с предложения. В далёком 1996 году власти объявили жильё одной из трёх «точек роста», локомотивов национальной экономики. Мол, будем инвестировать в жилищное строительство – вытянем экономику из кризиса. И полились потоки бюджетных денег в строительство. Активизировались производители строительных товаров и услуг, набрал обороты механизм распределения земли и создания инфраструктуры.

Какой белорус не хочет иметь своей квартиры или дома. Люди были рады такой государственной политике, тем более что можно было ещё по советской привычке приобрести жильё по льготным ценам. Народный по тем временам президент говорил просто и понятно. Потянуло в романизм советского прошлого, когда, как обещали коммунисты, у каждой семьи будет своя квартира (дом). Белорусы в большинстве не работали на капитализацию компаний, чтобы иметь в будущем дополнительный доход, не вкладывали деньги в бизнес. Они догоняли советскую мечту – во что бы то ни стало приобрести свою квартиру, чтобы окопаться, пустить корни и привычно ходить на работу за «достойное» вознаграждение, которое обещал первый президент.

Жилищный бум подпитывали доходы предпринимателей, растущие зарплаты госслужащих, больших и малых управляющих коммерческими организациями и государственными структурами. Спрос также формировался за счёт денег белорусских гастарбайтеров и отчасти тех иностранцев, которые приобрели жильё для бизнеса или личных целей.

В период 1996 – 2015гг. в Беларуси было построено и введено в эксплуатацию 84,13 млн. метров квадратных жилья. Если посчитать по издержкам производства (берём консервативную оценку в среднем $ 400 за 1м2) этого объёма жилья, то получится очень приличная сумма в $ 33,7 млрд. Покупатели жилья заплатили за это количество квадратных метров общей площади гораздо больше. Если взять среднегодовую стоимость 1м2 жилья за этот период $ 800, то жители Беларуси раскошелились за построенное жильё примерно на $ 65 - 70 млрд.

Экономическая машина ввода в строй новых квадратных метров жилья при активном участии государства не сбавляла обороты, игнорируя инфляционные, девальвационные кризисы, динамику доходов населения и бизнеса, внешнеэкономическую конъюнктуру. Переход белорусской экономики в фазу бизнес-цикла «падение» начался ещё в 2011 году. Тем не менее, субъекты, отвечающие за предложение жилья, на это никак не отреагировали. После ввода в эксплуатацию в 2010 году 6,63 млн. м2 жилья, в 2011г. было вброшено на рынок 5,48 млн. м2, в 2012г. – 4,48 млн. м2, в 2013г. – 5,22 млн. м2, в 2014г, - 5,52 млн. м2 и даже в кризисном, очевидно рецессионном 2015г. – 5,06 млн. м2. При правильном анализе состояния экономики, вешних и внутренних рисков, инвесторы должны были бы ещё в 2012 году снижать инвестиции в новое жильё, чтобы не допустить резкого обвала цен. Получилось, как с нефтью. Мнение о прибыльности недвижимости было сформировано на основании информации о состоянии рынка в фазе пика, а реально продавать жильё нужно в условиях системного, структурного кризиса, который, как мы знаем из экономической науки, быстро и безболезненно для экономики не проходит.

Нет сомнений, что продолжительное иррациональное расточительство инвесторов, кредиторов и государства на рынке недвижимости стало ключевой причиной сначала надувания пузыря на рынке недвижимости, а потом его ликвидации.

Спросу дали в нос

Второй частью ножниц на рынке жилой недвижимости стал спрос. Сегодня больше половины белорусов получают зарплату меньше $270 при средней начисленной зарплате по стране ~$335. При этом резко увеличились расходы на ЖКУ и общественный транспорт. Больше стало налогов, сборов и штрафов. Накладнее стало звонить, лечиться и учиться. Резко сократился приток в Беларусь денег от белорусских гастарбайтеров, в первую очередь, из России. Русские инвесторы концентрируют внимание на том, как выжить в своей стране. Им не до небрежных покупок жилья в Беларуси по принципу «пусть будет, на всякий случай». Турки, украинцы и предприниматели из ЕС явно не спешат протянуть руку помощи скукоживающемуся рынку белорусской жилой недвижимости.

Те белорусы, которые при деньгах и могли бы покупать квартиры, с тревогой смотрят на карательные, конфискационные меры властей в режиме военной экономики. Они предпочитают создавать резервные площадки для себя и своих детей в благополучной Европе. Неуважение к национальному бизнесу также сокращает спрос на жилую недвижимость. Есть определенная группа белорусов с «живыми» деньгами. Они готовы покупать жильё, но распространенная практика налоговых и контрольных органов интересоваться происхождением денег отбивает у них всякую охоту помогать отечественному жилищному сектору и светиться в легальной части национальной экономики. Наконец, белорусские предприятия сегодня тоже не в состоянии отвлекать денежные ресурсы на строительство или покупку жилья.

Всё это, а также факт удовлетворения своих жилищных потребностей богатыми белорусами и даже средним классом с учётом нынешней корректировки доходов превращается в мощную силу на понижение спроса на жильё на ближайшие годы. К тому же белорусы при деньгах аккумулируют кэш для возможной приватизации. Инвестиции в эти проекты потенциально сулят гораздо большую прибыль, чем операции с недвижимостью. Правительство своими мерами по спасению «Хрустального сосуда» может только усугубить положение на рынке недвижимости, растянув во времени сдувание пузыря и выход на рыночное равновесие.

Таким образом, с учётом прохождения кризисов рынков недвижимости в переходных странах, уровня доходов населения в $ 200 – 300 в ближайшие три года, усугублении кризисных явлений на макроуровне в Беларуси и у наших основных торговых партнёров, повышении тарифов на ЖКУ, а также при активном принятии инвесторами и кредиторами мер по выходу из проектов в сфере недвижимости с целью оживить хотя бы часть капитала, средняя стоимость квадратного метра жилья средних потребительских качеств в Беларуси будет около ~$ 555. Разумеется, в провинции, особенно там, где есть проблемные градообразующие предприятия, будет и $ 222. В Минске наверняка найдётся спрос на разгульное жильё по $ 666, в особых, эксклюзивных случаях – по $ 999.

Разумеется, в ближайшие три года будет проходить мощная корректировка предложения жилья. При благоприятном стечении обстоятельств, в 2019 году цены на рынке жилой недвижимости в Беларуси начнут расти. Будем надеяться, что к тому времени будет независимая Беларусь и не будет войны. Чем только чёрт не шутит в современном мире.